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每经记者：黄婉银 每经编辑：陈梦妤

4月25日，保利发展（SH600048，股价8.01元，市值958.83亿元）召开2023年度网上业绩说明会。本次保利发展并未有单个高管出面，都是以“公司管理层”这一统一身份回答投资者提问。

对于今年的房地产市场走势，保利发展管理层表示，随着经济的逐渐企稳和行业限制性政策的持续退出，客户信心将逐渐恢复，需求也会随之上升。政策方面包括限购、限价、限售等各类限制性政策的取消或放松，融资协调机制的进一步优化落地，信贷利率的进一步放松，存量房等资产政府介入后的进一步盘活等，都还有政策发力空间。

目前，市场整体仍处于筑底阶段，销售去化仍存在压力。公司2023年实现销售金额4222亿元，位居行业第一；回笼金额4304亿元，销售回笼率102%；经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。

同时，保利发展管理层透露，公司增量项目毛利率较高（如，2022年获取项目销售毛利率超20%），且占存货比重逐步提升，预计可带动公司整体毛利率企稳甚至回升。

在存量去化上，去年保利发展存量项目去化成效显著。“公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元。未来，公司会不断优化产品设计，采取多种方式随行就市地完成存量去化目标。”

在市场关注的偿债风险方面，保利发展管理层称，公司目前不存在偿债压力和偿债风险，所有境外债券已清偿完毕，境内债券等均如期付息兑付。在合理区域布局、准确市场定位的支持下，公司持续保持良好的经营发展，2023年经营活动现金流净额为139亿元，实现经营资金的动态平衡。同时，公司拥有优秀的信用基础和融资能力，各种融资渠道畅通，2023年新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，且逐月下降。

2023年，保利发展加大有息负债清偿力度，有息负债净减271亿元，2023年底货币资金1480亿元，占总资产10%。在减值上，保利发展2023年底存货经减值测试，除已计提跌价准备的部分存货外，开发项目的可变现净值可覆盖存货余额。