麻将机一直输

长沙于4月18日发布“以旧换新”政策之后，市民尤其关注该政策将如何执行？

潇湘晨报记者留意到，长沙城发恒伟置业、澳海集团长沙区域近日相继推出了“以旧换新”活动，目前仅针对长沙内六区及长沙县住宅产品开展，将发放千万补贴。

城发恒伟八盘联动，活动时间为2024年4月20日至6月30日，合作的中介公司有新环境，58和贝壳。澳海集团长沙区域的活动时间为2024年4月25日至7月31日，除了其自营的中介门店冠渠，合作中介还有58更赢、贝壳、合筑。

房企：“以旧换新”中介费仅收1%

据公开信息，两家企业推出的“以旧换新”活动，在执行方面几乎相同。怎么参加“以旧换新”活动？长沙城发恒伟和澳海集团长沙区域都提出，客户在长沙城发恒伟公司和长沙澳海任一在售住宅楼盘选定心仪房源后，签订认购协议定房7天内需按要求缴纳相应比例首付款，在该公司登记“以旧换新”的相关信息后，和该公司合作的中介公司签署《二手房委托买卖协议》，中介将优先推售客户名下的二手房源，在约定时间内售出、回笼资金补齐剩余首付款项，与该公司签订新房《商品房买卖合同》完成签约。

据悉，所有参与城发恒伟和长沙澳海“以旧换新”活动的客户，均可以享受到以下优惠：中介公司可优先推荐客户的房源；客户的中介费可以优惠，正常情况下二手房交易卖方需支付1.5%的中介佣金，但是和长沙城发恒伟、长沙澳海合作的中介公司客户只需要出1%中介佣金；两家公司均会给予二手房中介公司中介补贴，以激励中介公司优先推荐客户的房源。

此外，客户购买新房将享受案场最低折扣价格，以及享有额外物业费补贴。具体来看，3个月内旧房卖房成功补齐首付可额外获得1年物业费补贴；6个月内旧房卖房成功补齐首付可额外获得半年物业费补贴。

若二手房源临近期限未售出，客户可以选择在约定时间到期之前，与城发恒伟和长沙澳海协商退房，已缴纳费用可全额退款，约定时间最长为6个月，若约定时间到期之后再沟通退房，两家公司将收取相应退房手续费。

值得关注的是，活动期间客户通过其他途径卖掉二手房，在上述两家公司购买新房可享受案场最低折扣价格以及享有对应额度的额外物业费补贴，但不再享有中介费补贴，活动约定时间最长为6个月，超过6个月，两家公司将收取相应的退房手续费。

那么，客户可以选择哪些中介呢？根据了解，目前长沙城发恒伟公司合作的中介公司有新环境，58和贝壳。长沙澳海的合作中介有自营中介门店冠渠以及58更赢、贝壳、合筑等。客户可以在这两家公司提供的中介清单里自选合作中介并签订《二手房委托买卖协议》，如果客户此前已在清单中的中介处签署协议委托售房，则本次无需额外签订协议亦可参与活动。

需要说明的是，双方权利义务最终以双方签订的“以旧换新”协议为准。最终中介名单以项目最新口径为准。

现状：“以旧换新”主要有3种模式

在长沙公布“以旧换新”政策之后，一名业内人士提出，“将细则交给市场”。从两家房企公布的活动来看，属于房企与中介公司合作来推动，优先推售旧房。但也有人指出，“不排除有些企业以政策为由头来蹭热度”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“以旧换新”主要包括三种形式：一是开发商或国资平台收购旧房；二是房企联合经纪机构对旧房优先推售；三是给予一定的购房补贴。目前，各个城市三种模式都有，只是比重不同。

就郑州来看，4月初提出计划在今年内推动10000户居民成功进行二手房置换，主要有两种“以旧换新”模式，一种是由郑州城市发展集团有限公司介入，直接收购市民的二手房；另一种是享受政府政策支持，由市民自主在市场中买卖住房。以上两种模式均可享受减免契税30%的购房契税补贴政策。

后续，郑州出台细则明确了“以旧换新”的条件限制，例如二手房性质应为普通商品住房、房龄不超过15年等。如购房者选取由指定主体收购房屋的模式，其购买的新建商品房总价款还应不低于二手房收购总价款。

4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合开展商品住房“以旧换新”的“换馨家”活动，并公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。针对深圳的模式，业内人士表示，“相比政府和国企，行业协会来推动‘以旧换新’是最合适的。

李宇嘉称，在“以旧换新”过程中，业主卖不掉二手房“无责退订（金）”新房，这个很关键。锁定期结束后，旧房没卖掉，购新协议自动失效，定金立即原路返回。这可以让参与活动的二手房业主没有后顾之忧。

他同时表示，实现“以旧换新”，置换的卖家就得给刚需的买家让利。当然，卖贱了卖家可能不同意，但这没关系，只要开发商愿意给置换的卖家在“买新”的时候让利就可以了，可谓“失之东隅收之桑榆”。

上海易居房地产研究院分析称，“以旧换新”本质上是更好满足居民刚性和改善型住房需求的创新性政策工具，但其相比其他住房消费提振工具，也有特殊性。其属于贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新。

潇湘晨报记者牛蕊