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财联社3月26日讯（编辑 杨斌）3月中旬以来，REITs市场反弹渐止，近期回调幅度加深。虽然消费REITs上市一度受到热捧，但热度迅速降低。本轮REITs市场的反弹主要得益于REITs权益属性的认定，在利好被消化后，市场重归基本面定价。

据Choice数据，中证REITs（收盘）指数从2月5日的低点起最多反弹了17.06%，在3月5日收于829.15点。此后，中证REITs（收盘）指数震荡下行，自高点起已下跌5.50%。上周（3月18日-3月22日），指数下跌2.79%。

具体来看，博时招商蛇口REIT在本轮反弹中上涨了39.67%。从高点起下跌幅度较大的为产业园区和港口仓储物流项目，包括此前有负面舆情的嘉实京东REIT、华安张江REIT等。

图：REITs区间涨跌幅

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

值得注意的是，首批三单消费基础设施REITs在3月12日-14日相继上市。尽管上市之初消费REITs一度受到追捧，但在热度过后悉数转跌，且均已跌破了发行价，华夏华润商业REIT已下跌了9.31%。

财联社此前撰文分析过，本轮REITs的反弹主要得益于2月8日证监会发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》（简称“会计类第4号文”），会计类第4号文将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。REITs权益属性的明确被认为有助于推动REITs计入OCI（其他综合收益）科目，使REITs净值波动不影响投资者当期利润，吸引长期投资者进入REITs市场。

业内分析师表示，REITs权益属性认定的利好已被市场充分消化，后续应关注投资者REITs会计计量更进一步的监管变化。反弹过后，REITs市场重归基本面定价。

中金REITs分析团队认为，基本面稳定性较强的能源、保障房、环保板块仍相对跑赢大势，后续随着REITs年报、一季报陆续出炉，基于年度评估报告更新、投资者结构变化、运营业绩、行业展望等增量信息，市场走势或将进一步分化。

博时招商蛇口产业园REIT于3月14日公布了2023年年报，这也是公募REITs市场发布的首份2023年年报。年报数据显示，博时招商蛇口产业园REIT在2023年收入1.81亿元，同比增长59.84%；实现净利润7139.97万元，同比增长84.02%。

博时招商蛇口REIT在2023年可供分配金额达到1.18亿元，但可供分配金额完成率为99%，略低于2023年扩募时《招募说明书》的预测。博时基金表示，这主要是2023上半年处于疫情恢复期，年初起始出租率水平处于较低位，租金单价根据市场情况有所下调，收入略低于预期。基金管理人联合运营管理机构已采取有效措施，各项基础设施资产自二季度开始出租率逐步提升，下半年出租率已达到预测水平，营业收入基本符合预期。

平安固收首席刘璐指出，当前REITs静态估值仍较低，具有长期配置价值，但月度以下短周期维度，REITs或回归平淡。产权类REITs连续大涨之后，风险偏好相对低的资金可能再度向经营权板块流动。

长期来看，中金REITs团队依然认为REITs权益属性的认定具有里程碑意义。允许会计计量规则调整可实质性优化市场供需关系，令估值得以回归合理区间。使得二级市场能够在良性环境下继续发挥价值发现的功能，并与发行扩容形成相辅相成的关系，也给投资者一个更为稳定的配置环境。